Häufig steht in Grundstückkaufverträgen, jede Gewährleistung des Verkäufers werde wegbedungen. Man spricht von einer sogenannten Freizeichnungsklausel, die den Verkäufer von der Haftung für Sach- und/oder Rechtsmängel am Kaufgegenstand befreit. Solche Klauseln sind vor allem gebräuchlich, wenn es um Altbauten geht. Kommen hinterher Mängel zu Tage, ist der Käufer ohne Rechtsschutz. Er hat das Mängelrisiko, weil er diese Freizeichnungsklausel akzeptierte, übernommen. Die Rechtsordnung sieht an sich vor, dass der Verkäufer auch für Mängel haften muss, die ihm selber nicht bekannt sind. Die Freizeichnungsklausel befreit ihn von dieser Sorge. Das wirkt allerdings nicht ausnahmslos.

Eine stereotype, ohne Rechtsbelehrung in den Vertrag aufgenommene Freizeichnungsklausel kann unbeachtlich sein, wenn der Käufer über deren Bedeutung nicht aufgeklärt wurde.

Dieselbe Rechtsfolge tritt ein, wenn der Verkäufer bedeutende Mängel gekannt und absichtlich verschwiegen hat. Im Einzelfall ist zu prüfen, ob eine Aufklärungspflicht bestanden hätte oder aber, ob der Käufer den Kaufgegenstand zu wenig sorgfältig geprüft hat und daher den Schaden selber zu tragen hat. Die Abgrenzung zwischen der vom Käufer geforderten Sorgfalt bei der Prüfung des Kaufgegenstands und den Offenbarungspflichten eines korrekten Verkäufers ist oftmals schwierig. Es gilt einerseits zu beachten, dass Verkäufer und Käufer in einem Interessengegensatz stehen und daher der Verkäufer nicht über jedes Detail aufklären muss, das für den Käufer von Interesse sein mag. Andererseits fängt die Aufklärungspflicht spätestens dort an, wo er erkennt, dass der Käufer über ein für ihn wichtiges Detail im Irrtum ist. Die Grenzen sind fliessend. Wie so oft gilt auch hier: “Es kommt drauf an”. Lehre und Rechtsprechung haben Richtlinien entwickelt, die Anhaltspunkte für die Rechtsfindung geben.

Ist nach dieser Rechtsprechung ein Mangel arglistig verschwiegen worden, wird die Freizeichnungsklausel unwirksam und der Verkäufer haftet für die Mängel. Der Vertrag als Ganzes aber wird nicht unwirksam, es sei denn, es liege im Extremfall ein Sachverhalt vor, der wegen Grundlagenirrtums oder Täuschung den Rücktritt vom Vertrag ermöglicht.

Rechtsanwalt lic.iur. Hubert Gmünder äussert sich dazu anlässlich eines Vortrages am 18. November 2014 im Pfalzkeller St. Gallen.

Vortrag von Rechtsanwalt lic.iur. Hubert Gmünder als pdf-Datei